Vertragserrichtungskosten als Teil der GrESt-Bemessung

Alles, was die Erwerber:innen eines Grundstücks aufzuwenden haben, um das Grundstück zu erhalten, zählt zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (GrESt). Die Gegenleistung ist beim Kauf der Kaufpreis einschließlich der von Käufer:innen übernommenen sonstigen Leistungen (z.B. Übernahme einer Darlehensschuld) und der den Verkäufer:innen vorbehaltenen Nutzungen (Verkäufer:innen behalten sich z.B. am Grundstück ein Wohnungsrecht oder ein Fruchtgenussrecht vor).

Bundesfinanzgericht reduzierte GrESt-Betrag

Im gegenständlichen Rechtsmittelverfahren war strittig, inwieweit Vertragserrichtungskosten zur Bemessungsgrundlage der GrESt zählen. Die Käuferin zweier Liegenschaften erhielt zwei Bescheide des Finanzamtes, bei welchen jeweils die Hälfte der Vertragserrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen wurden. Das Finanzamt argumentierte, Käuferin und Verkäufer hätten gemeinsam den Auftrag an den Rechtsanwalt zur Vertragserrichtung erteilt. Gegen die beiden Bescheide erhob die Käuferin Beschwerde und führte aus, dass die Initiative für die Beauftragung der Rechtsanwaltskanzlei von ihr als Käuferin allein ausgegangen sei. Das Finanzamt und in weiterer Folge das Bundesfinanzgericht (BFG) reduzierten zwar den GrESt-Betrag, die Vertragserrichtungskosten blieben jedoch weiterhin Teil der GrESt-Bemessungsgrundlage.

Wer beauftragt die Vertragserrichter:innen?

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) zählen die Kosten für die Errichtung der Vertragsurkunde zur Gänze zur GrESt-Bemessungsgrundlage, wenn die Verkäufer:innen den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilen und die Käufer:innen sich verpflichten, die gesamten Kosten zu tragen. Beauftragt nämlich die Verkäufer:innen allein die Verfassung der Vertragsurkunde, dann entstehen nur ihnen als Auftraggeber:innen dafür Kosten. Verpflichten sich die Käufer:innen diese für die Verkäufer:innen entstandenen Kosten zur Gänze durch Zahlung an die Vertragsverfasser:innen (Rechtsanwält:innen) zu übernehmen, dann erbringen sie in diesem Umfang eine sonstige Leistung, die sie aufwenden mussten, um das Grundstück zu erhalten.
Wenn Käufer:innen und Verkäufer:innen die Rechtsanwält:innen mit der Errichtung des Kaufvertrags gemeinsam beauftragen und sich die Käufer:innen zur Tragung der gesamten Vertragserrichtungskosten verpflichten, zählt die Hälfte der Vertragserrichtungskosten zur Bemessungsgrundlage. Beauftragen die Käufer:innen allein die Rechtsanwält:innen mit der Vertragserrichtung und tragen sie die Kosten, zählen diese nicht zur GrESt-Bemessungsgrundlage.
Entscheidend ist somit, wer die Vertragserrichtung beauftragt und somit Empfänger:in der Leistung ist. Dies sollte vor Abschluss des Vertrages eindeutig vereinbart werden. Soll die Einbeziehung der Vertragserrichtungskosten in die Berechnung der GrESt vermieden werden, darf nur die Käufer:innen allein die Vertragserrichter:innen beauftragen.