Florian Schmidl, Steuerberater und Geschäftsführer von Mazars Austria, berichtet in dem aktuellen Zinshaus-Marktbericht über die steuerlichen Aspekte von Share Deals.
Während beim Asset Deal das Eigentum an der zu übertragenden Immobilie unmittelbar auf die Käufer:innen übergeht, werden beim Share Deal Anteile an der immobilienbesitzenden Gesellschaft übertragen. Für den Share Deal spricht insbesondere die mögliche Ersparnis der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr bei entsprechender Strukturierung der Transaktion – immerhin 4,6 % des Kaufpreises – sowie die Ausnützung umsatzsteuerlicher Vorteile.
Die Anzahl der Share Deals in der Zinshaus-Kategorie laut der Definition von OTTO Immobilien ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen – das Kalenderjahr 2021 zeigt mit 72 durchgeführten Transaktionen allerdings einen maginalen Rückgang (nach 74 Transaktionen im Kalenderjahr 2020). Großer Beliebtheit erfreut sich der Share Deal nach wie vor im Unternehmensverband sowie in der Familie. Insbesondere kann der Share Deal als adäquates Mittel der vorweggenommenen Erbfolge und der Strukturoptimierung in Familienunternehmen gesehen werden.
Per Share Deal können Anteile an Kapitalgesellschaften wie der GmbH und Anteile an Personengesellschaften wie der Kommanditgesellschaft (KG) übertragen werden. Aus steuerlicher Sicht besonders interessant ist der stetig wachsende Anteil von übertragenen Personengesellschaftsanteilen unter den Share Deals. Von rund 10 % Anteil an den Share Deals in 2018 wuchs deren Anteil auf mittlerweile 25 % der Share-Deal-Transaktionen an. Die dabei übertragenen Zinshäuser repräsentieren einen Verkehrswert von rund EUR 62 Mio., das entspricht rund 15 % des Wertes aller per Share Deal übertragenen Zinshäuser im Jahr 2021. Grund genug, diese Konstruktion und deren steuerlichen Vorteile genauer unter die Lupe zu nehmen.
Immobilienkonstruktionen mit Personengesellschaften sind üblicherweise als GmbH & Co KG gestaltet. Die KG hat mindestens zwei Gesellschafter – einen Kommanditisten, dessen Haftung mit seiner Einlage begrenzt ist, und einen Komplementär – dieser haftet unbeschränkt. Als Komplementär wird eine GmbH – die meist auch im Eigentum des Kommanditisten steht – eingesetzt. Die GmbH entfaltet für ihre Gesellschafter haftungsbeschränkende Wirkung. Der Kommanditist hält im Endergebnis alle Anteile an der KG und kann die diesbezüglichen Vorteile nutzen, die Nachteile in Bezug auf die Haftung aber vollständig ausschalten.
Die ertragssteuerliche Behandlung von Personengesellschaften unterscheidet sich grundlegend von der Behandlung von Kapitalgesellschaften. Während die Kapitalgesellschaft Körperschaftsteuer zahlen muss, ist die Personengesellschaft transparent – für das Ertragssteuerrecht durchsichtig. Eine Personengesellschaft zahlt niemals selber Ertragssteuern – nur die dahinterstehenden Gesellschafter.
Im Rahmen des Erwerbs einer Immobilie sowie der Sanierung/Errichtung eines Bauwerts entstehen in der Regel laufende Verluste. Diese werden bei Verwendung einer Personengesellschaft – so wie die Gewinne – den Gesellschaftern zugerechnet. Das prominenteste Beispiel für die praktische Anwendung diese Regel sind Bauherrenmodelle. Laufende Verluste aus der Sanierung/Errichtung können mit anderen Einkünften verrechnet werden und senken so die Steuerlast.
Einen weiteren Vorteil für den Käufer bietet die geschilderte Transparenz der Personengesellschaft bei der Übertragung deren Anteile. Beim Verkauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften wird der Wert des Zinshauses in der Gesellschaft nicht verändert. Daraus folgt, dass die Wertsteigerung des Zinshauses steuerlich nicht verwertet werden kann – anders bei Personengesellschaften – die eingetretene Wertsteigerung des Zinshauses kann steuerlich verwertet werden. Ertragssteuerrechtlich kommt der Share Deal von Anteilen an Personengesellschaften einem Asset Deal gleich. Umso größer die Wertsteigerung des Zinshauses zwischen Kauf und Verkauf ist, desto attraktiver ist die Konstruktion mittels Personengesellschaft für den Erwerber.
Last but not least – auch die Ersparnis der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr ist bei Share Deals von Anteilen an Personengesellschaften möglich. All der Vorteile zum Trotz bleibt der Share Deal hoch individuell. Ob er sich im Verhältnis zum Asset Deal lohnt, wird nicht ausschließlich durch mögliche steuerliche Vorteile zu entscheiden sein. Indikatoren wie das Alter der Gesellschaft, bestehende Finanzierungen und deren Parameter, aber auch subjektive Einflüsse auf Käufer und Verkäuferseite müssen bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden. Fest steht, dass der Share Deal sich behauptet und den Immobilienmarkt durchdringt – insbesondere die in diesem Bericht dargestellten wertbasierten Vergleiche zeigen das sehr deutlich.
Den vollständigen Zinhaus-Marktbericht können Sie hier ansehen.
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