Mietpreisbremse lässt nicht-institutionelle Vermieter:innen auf verlorenem Posten zurück
Das Ergebnis nach langen Diskussionen: Die Regierung ist sich weiterhin uneinig, ob und in welcher Form die Mietpreisbremse umgesetzt wird. Ohne baldige Einigung steigen mit 1. April die Mietzinse von hunderttausenden Österreicher:innen um 8,6 Prozent. Eine Mietpreisbremse ohne Rücksicht auf Vermieter:innen würde allerdings dazu führen, dass Vermieten für nicht-institutionelle Vermieter:innen zunehmend zum Verlustgeschäft wird. Die daraus folgende Verknappung durch leerstehende Wohnungen würde die Preise weiter in die Höhe schnellen lassen. Eine Möglichkeit, dem entgegenzuwirken, ist unter anderem ein attraktiveres Besteuerungsmodell für Einkünfte aus Vermietungen.
Mietstundungen, Mietausfälle und aufwändige Prozesse, um Mietforderungen durchzusetzen – Vermieter:innen haben während der Pandemie viel einstecken müssen und einen nicht unwesentlichen Beitrag zur Bewältigung der Krise geleistet, wurden aber bei den Covid-Förderungen nicht berücksichtigt. „Eine Mietpreisbremse wäre nur eine weitere Last, die Vermieter:innen schultern müssten“, meint Florian Schmidl, Geschäftsführer bei Mazars Austria.
„Steuerliche Anreize, um die Attraktivität einer reduzierten Mietzinserhöhung für Vermieter:innen zu erhöhen, sind bei der Debatte um die Mietpreisbremse viel zu kurz gekommen. Es braucht ein gezieltes steuerliches Instrumentarium, das über die angekündigten attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten hinausgeht.“
Diese seien zwar zu begrüßen, allerdings nur, wenn im selben Atemzug auch über eine Ausdehnung des Betrachtungszeitraums für die Liebhaberei gesprochen wird. Aktuell muss eine Immobilie über einen Zeitraum von 23 Jahren einen Gesamtüberschuss abwerfen, damit Verluste steuerlich absetzbar sind. Wenn nun Abschreibungen beschleunigt werden – in welcher Form auch immer – könnte dies zur Folge haben, dass eben kein Gesamtüberschuss in der vorgegebenen Zeit erwirtschaftbar ist.
Ist das Liebhabereithema geklärt muss man sich der Verlustverwertung an sich widmen. Für den durchschnittlichen, nicht institutionellen Vermieter sind nämlich Verluste aus der Vermietung zwar steuerlich verwertbar, aber nicht vortragsfähig. Das bedeutet, bei beschleunigter Abschreibung generiert der Vermieter potenziell so hohe Verluste, dass diese nicht mehr mit anderen Einkünften verrechnet werden können und damit endgültig verloren gehen. Es wäre daher zu begrüßen, wenn diese Verluste vorgetragen werden können, also in der Zukunft genutzt werden können.
Ein weiterer Punkt ist die Besteuerung von Einkünften aus der Vermietung. Während in Österreich Einkünfte aus Kapitalvermögen, also Erträge aus Aktien und Anleihen, in Höhe von 27,5 Prozent fix besteuert sind, unterliegen Einkünfte aus der Vermietung bei nicht-institutionellen Vermietern dem progressiven Einkommenssteuertarif von bis zu 50 beziehungsweise 55 Prozent. Die Besserstellung von Kapitalerträgen rührt unter anderem daher, dass Vermögensaufbau und Pensionsvorsoge gefördert werden soll. Die Anschaffung einer Immobilie ist allerdings auch oft mit dem Vorsorgegedanken verbunden. Warum sollte dieses Modell also nicht auch für Miet-Einkünfte gelten?
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